Η προστασία της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμό

Ο «βομβαρδισμός» από μισές αλήθειες (ή μισά ψεύδη) που υφίσταται ο πολίτης από τα κυρίαρχα Μ.Μ.Ε είναι ικανός να μπερδέψει ακόμη και κάποιον πιο ειδικό για το τι ισχύει και για τα μέσα που διαθέτουμε για την προστασία της πρώτης κατοικίας μας. Χωρίς να μπορούμε να καλύψουμε διεξοδικά το θέμα με το παρόν άρθρο θα προσπαθήσουμε να πληροφορήσουμε τον πολίτη σε γενικές γραμμές για τα δικαιώματα του και την δυνατότητα του να προστατέψει την πρώτη κατοικία του.

Έπειτα από διάφορες διαρροές που ξεκίνησαν, δυστυχώς, από θεσμικά χείλη, θεωρείται δεδομένη πλέον η απελευθέρωση των πλειστηριασμών από την 1/1 του 2014.Η απελευθέρωση θα γίνει σταδιακά και όχι απότομα με σκοπό να προστατευτούν οι Τράπεζες από μεγάλη απομείωση της αξίας των χαρτοφυλακίων τους που περιέχουν ακίνητα.

Η επίσημη δικαιολογία είναι η πίεση της Τρόικας και ότι η ελληνική πλευρά κατάφερε να αποφύγει την «οριζόντια» απελευθέρωση, αφού οι ευπαθείς ομάδες ενδέχεται να την γλιτώσουν υπό προϋποθέσεις και η τρόικα πήρε αυτό για το οποίο αρχικά πίεζε, δηλαδή «να βγει στο σφυρί» και η πρώτη κατοικία για όσους έχουν και δεν πληρώνουν. To τελικό σχέδιο για την απελευθέρωση των πλειστηριασμών, αναμένεται να ολοκληρωθεί σύντομα και θα συνεχίσει να  ισχύει η προστασία της πρώτης κατοικίας από τραπεζικά δάνεια αλλά για ποσά κάτω των 200.000 ευρώ όπως ισχύει σήμερα .

Μέχρι στιγμής, μέχρι το τέλος του χρόνου, οι τράπεζες δεν έχουν το δικαίωμα να βγάλουν στο σφυρί την κύρια κατοικία καθώς όλοι οι πλειστηριασμοί έχουν παγώσει με νόμο. Η παραπάνω ρύθμιση απλά αναστέλλει το μοιραίο και ο πολίτης θα πρέπει να αναζητήσει πιο μόνιμη νομική άμυνα έναντι των τραπεζών .

Πιό συγκεκριμένα ο οφειλέτης- δανειολήπτης έχει τις εξής δυνατότητες:

1) Ο νόμος 3869/2010 με τις τροποποιήσεις του για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά ή όπως επικράτησε να λέγεται νόμος Κατσέλη

Στην παραπάνω ρύθμιση, μπορούν να υπαχθούν άνεργοι, μισθωτοί, συνταξιούχοι, ελεύθεροι επαγγελματίες, και έμποροι υπό ορισμένες προϋποθέσεις κάποιοι μικροέμποροι, οι οποίοι έχουν μικρό τζίρο εργασιών και ασκούν κυρίως προσωπική εργασία. Υπαγωγή στο παραπάνω νόμο σημαίνει ότι ο δανειολήπτης διασφαλίζει την κύρια κατοικία του και την υπόλοιπη περιουσία του –αν έχει- μέχρι να εκδικαστεί η υπόθεση του, με την έκδοση Προσωρινής Διαταγής από το Ειρηνοδικείο.

Οι οφειλές πάνε σε ρύθμιση, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις τα Ειρηνοδικεία έχουν αποφασίσει ακόμα και τη  διαγραφή του μεγαλύτερου μέρους της οφειλής, αν ο οφειλέτης είναι σε μεγάλη οικονομική αδυναμία και κινδυνεύει η επιβίωση του από τις δόσεις που οφείλει.

Τα δάνεια που έχουν προσημείωση υποθήκης (π.χ. στεγαστικά) τοκίζονται με πολύ χαμηλό επιτόκιο και όχι με τα επιτόκια υπερημερίας. Τα καταναλωτικά δάνεια και οφειλές από πιστωτικές κάρτες που υπάγονται στο νόμο παύουν να τοκίζονται, μέχρι να εκδικαστεί η υπόθεση. Το δικαστήριο ορίζει το ύψος της δόσης, ανάλογα με την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη, ώστε το δάνειο να εξυπηρετείται σε κάποιο βαθμό . Σύμφωνα με το νόμο ο δανειολήπτης πρέπει μέχρι να εκδοθεί απόφαση να καταβάλλει μηνιαίως τουλάχιστον το 10% της οφειλόμενης τελευταίας ενήμερης δόσης, το ποσό της οποίας δεν μπορεί να είναι μικρότερο από τα 40 ευρώ/μήνα. Αν ο δανειολήπτης είναι άνεργος ή εξαιρετικά χαμηλού εισοδήματος, έχει τη δυνατότητα να διεκδικήσει πολύ χαμηλές καταβολές έως και μηδενικές. Η παραπάνω ρύθμιση καλύπτει όλα τα δάνεια και δεν αφορά μόνον στεγαστικά δάνεια, αλλά κάθε είδους δάνεια, ακόμα και επαγγελματικά αρκεί ο δανειολήπτης να μην είναι έμπορος , γιατί τότε υπάρχει η διαδικασία της πτώχευσης.

Ο νόμος Κατσέλη παρά την εικόνα που δίδουν τα ΜΜΕ έχει σοβαρά μειονεκτήματα για τον δανειολήπτη. Συγκεκριμένα:

Ο δανειολήπτης αποδέχεται τις όποιες οφειλές ακόμη και αν αυτές στηρίζονται σε παράνομες τραπεζικές χρεώσεις, όπως ορίζονται από τον νόμο και την πάγια νομολογία των δικαστηρίων (βλέπε και παλιότερο άρθρο στην Πεμπτουσία για τα δικαιώματα μας έναντι των τραπεζών) και απλά λόγω αδυναμίας του, το Δικαστήριο καθορίζει τις δόσεις του μειωμένες.

Εκτός της πρώτης κατοικίας οτιδήποτε άλλο «ρευστοποιείται» για την αποπληρωμή των δανείων του. Με άλλα λόγια οποιοδήποτε άλλο ακίνητο, αυτοκίνητο, μετρητά κλπ. δεν προστατεύονται από τους δανειστές του. Επιπλέον, οι τυπικές προϋποθέσεις υπαγωγής είναι πολλές και εν πολλοίς άκαμπτες και τα Δικαστήρια πιο συχνά απορρίπτουν για τυπικούς λόγους, παρά δέχονται την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του 3869/2010 αντίθετα με ότι ακούμε στα ΜΜΕ, ενώ οι δικάσιμες σε κάποια Ειρηνοδικεία φθάνουν το 2025.

Συνοψίζοντας ο νόμος Κατσέλη αφορά δανειολήπτες χωρίς περιουσία και καταρχήν χωρίς εμπορική ιδιότητα και απαιτεί δύσκολους νομικούς χειρισμούς για την ένταξη κάποιου στις διατάξεις του.

2) Ρύθμιση με βάση το νόμο 4161/2013

Δεύτερη δυνατότητα του δανειολήπτη είναι η υπαγωγή στις διατάξεις του Ν4161/2013 ( νόμος που ψηφίστηκε μόλις το  περασμένο καλοκαίρι) και αφορά το Πρόγραμμα Διευκόλυνσης για ενήμερους δανειολήπτες ενυπόθηκων δανείων. Στον συγκεκριμένο νόμο μπορούν να υπαχθούν άνεργοι, μισθωτοί, συνταξιούχοι, ελεύθεροι επαγγελματίες που παρέχουν υπηρεσίες σε έναν εργοδότη. Η μεγάλη διαφορά έγκειται στο  ότι υπάρχουν εισοδηματικά κριτήρια και προϋποθέσεις για να κάνει κάποιος χρήση του νόμου. Αν λοιπόν ένα νοικοκυριό έχει υποστεί μείωση στο εισόδημα του τουλάχιστον κατά 30% και το ετήσιο εισόδημα του δεν υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ, μπορεί να κάνει χρήση των διατάξεων του νόμου.

Πιο συγκεκριμένα:

• Κάθε καταναλωτής μπορεί να υπαχθεί στο Πρόγραμμα διευκόλυνσης μόνο μια φορά και για μέγιστη διάρκεια 48 μηνών (περίοδος χάριτος).
• Στον οφειλέτη του οποίου η αίτηση γίνεται αποδεκτή παρέχεται η αιτηθείσα περίοδος χάριτος κατόπιν της υπογραφής της σύμβασης
• Σε άνεργους με μηδενικό εισόδημα ή μοναδικό εισόδημα το επίδομα ανεργίας, παρέχεται επιπλέον η δυνατότητα μηδενικών καταβολών με πλήρη απαλλαγή τόκων για συνολικό διάστημα μέχρι έξι (6) μήνες εντός της περιόδου χάριτος, το οποίο διάστημα δύναται να παρέχεται συνεχόμενο ή τμηματικά.

Ο γράφων διαφωνεί με την παραπάνω ρύθμιση γιατί ουσιαστικά είναι προς το συμφέρον της τράπεζας χωρίς να προσφέρει παρά μόνο πρόσκαιρη ανακούφιση στον δανειολήπτη. Ο δανειολήπτης κατά κανόνα χάνει σχεδόν όλα τα νομικά του όπλα απέναντι των τραπεζών, αφού υπογράφει νέα σύμβαση προκειμένου να προβεί σε ρύθμιση, νομιμοποιώντας  πολλές από τις τραπεζικές παρανομίες και χάνοντας την δυνατότητα να υπαχθεί στο νόμο Κατσέλη .Είναι πολύ καλύτερο για τα συμφέροντα του να διαπραγματευθεί ο ίδιος ατομικά με την τράπεζα μέσω κάποιου εξειδικευμένου προσώπου από το να αφήσει το ισχυρότερο μέλος (το τραπεζικό ίδρυμα) να καθορίσει την ρύθμιση. Στην πράξη, έχοντας ανάγκη ρευστότητας, τα τραπεζικά ιδρύματα προχωρούν σε γενναία «κουρέματα» οφειλών φοβούμενα πολύχρονους και αμφίβολους δικαστικούς αγώνες.

3) Η καθυστέρηση ή μη πληρωμή των οφειλών

Κατά κανόνα, σύμφωνα με τις τυποποιημένες τραπεζικές συμβάσεις, αν κάποιος δεν έχει πληρώσει 3 δόσεις λαμβάνει από την τράπεζα εξώδικο που τον καλεί να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του και να εξοφλήσει το ποσό, για να μην καταγγελθεί η σύμβαση του δανείου και γίνει απαιτητό το σύνολο του ποσού του δανείου. Οι τράπεζες στο στάδιο αυτό προσπαθούν να πιέσουν ψυχολογικά μέσω εισπρακτικών εταιρειών (εταιρείες ενημέρωσης οφειλών όπως ονομάζονται επίσημα) ή μέσω «ειδικών» τραπεζικών υπαλλήλων, οι οποίοι γνωρίζουν μόνο τα δικαιώματα των τραπεζών και όχι των δανειοληπτών. Οι παραπάνω θα φοβερίσουν με νομικά μέτρα αλλά δεν θα πουν ποτέ , λόγω άγνοιας ή σκοπιμότητας , ότι πολλοί όροι που έχετε υπογράψει είναι παράνομοι άρα άκυροι και πολλές από τις χρεώσεις που σας «φορτώνουν» είναι παράνομες και αρά δεν μπορούν να εισπραχθούν.

Αν δεν γίνει κανένας διακανονισμός για το οφειλόμενο ποσό, συνήθως των τριών δόσεων, και λήξει η περίοδος αποπληρωμής και της τέταρτης δόσης, τότε η τράπεζα καταγγέλλει τη σύμβαση με εξώδικο, δηλαδή με δικαστικό επιμελητή και όχι με επιστολή τηλέφωνο κλπ .Η παραπάνω ενέργεια έχει ως αποτέλεσμα να γίνει απαιτητό το σύνολο της οφειλής και να εκδοθεί διαταγή πληρωμής σε βάρος του οφειλέτη. Αυτό σημαίνει ότι η τράπεζα μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης. Ο οφειλέτης δεν είναι ανήμπορος στο στάδιο αυτό και πιο συγκεκριμένα :
Η τράπεζα έχει την δυνατότητα, τρεις εργάσιμες ημέρες μετά την επίδοση της σχετικής διαταγής πληρωμής , να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση της διαταγής, δηλαδή σε όλα τα νόμιμα μέσα κατάσχεση, πλειστηριασμός κλπ. Ο μόνος τρόπος για να σταματήσει η διαδικασία είναι να γίνει ανακοπή, εντός 15 ημερών από την επίδοση, και παράλληλα να κατατεθεί στο αρμόδιο δικαστήριο αίτηση αναστολής της εκτέλεσης με ασφαλιστικά μέτρα, έτσι ώστε έως ότου συζητηθεί η αίτηση να μην μπορεί η τράπεζα να προχωρήσει στην σχετική διαδικασία. Αν γίνει δεκτή η αίτηση ανατολής εκτέλεσης
Θα περάσει αρκετός καιρός μέχρι την τακτική δικάσιμο και τουλάχιστον έως τότε δεν κινδυνεύετε να χάσετε το σπίτι σας. Ανάλογα με την σύμβαση υπάρχουν όροι που ακυρώνουν την διαταγή πληρωμής όπως πχ ο υπολογισμός του έτους από την τράπεζα σε 360 ημέρες , ο υπολογισμός επιτοκίων πέρα των νομίμων κλπ. Αν δεν γίνει δεκτή η  αναστολή ή η ανακοπή, τότε προχωρά κανονικά η διαδικασία της κατάσχεσης και ο μόνος τρόπος που απομένει για να καθυστερήσετε την διαδικασία είναι η κατάθεση άλλου ένδικου μέσου 5 μέρες πριν τον πλειστηριασμό με αιτιολογία την αναπροσαρμογή του τιμήματος. Αν γίνει δεκτό  έχουν κερδηθεί περίπου έξι μήνες καθυστέρησης. Επιπλέον πρέπει να γνωρίζουμε ότι με την κατάσχεση δεν μας βγάζουν έξω από το ακίνητο μας , αλλά αφαιρείται  το δικαίωμα πώλησης, μεταβίβασης κλπ, έως ότου το ακίνητο βγει σε πλειστηριασμό.

Συνήθως στην πράξη η κατάσχεση ακολουθείται μετά από σαράντα μέρες από πλειστηριασμό, ο οποίος δεν σημαίνει ότι θα εξοφλήσετε και την οφειλή .Δηλαδή αν το ακίνητο πουληθεί για 50.000 ευρώ και οφείλονται 100.000, ο οφειλέτης χάνει το ακίνητο και χρωστάει ακόμη το υπολειπόμενο ποσό. Το τελευταίο διάστημα μολονότι καταρτίζονται προγράμματα πλειστηριασμού, δεν γίνονται πλειστηριασμοί  γιατί δεν υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον και τα έξοδα για την διαδικασία είναι πολλά και δεν τα καταβάλλουν οι τράπεζες. Η παραπάνω πρακτική έχει οδηγήσει κάποιους δανειολήπτες στην λανθασμένη πεποίθηση, ότι οι τράπεζες τους «ξέχασαν» επειδή ναι μεν κατασχέσαν και έβγαλαν πρόγραμμα πλειστηριασμού αλλά αυτός δεν έγινε. Τίποτα πιο λανθασμένο αφού τα τραπεζικά ιδρύματα έχουν εξασφαλίσει το δικαίωμα τους και απλά επιλέγουν το πότε θα το ασκήσουν.

Αυτές είναι σε πολύ γενικές γραμμές οι δυνατότητες του οφειλέτη να υπερασπισθεί την πρώτη κατοικία του .Είναι αυτονόητο ,ότι με το παρόν δεν  μπορεί αναλυθεί διεξοδικά το θιγόμενο θέμα και μόνο πολύ γενικές διαπιστώσεις μπορούν να γίνουν .Επίσης δεν έχει αναλυθεί το θέμα των τιτλοποιήσεων των  στεγαστικών δανείων το οποίο επιφυλασσόμαστε να θίξουμε σε προσεχή δημοσίευση .Τέλος υπενθυμίζεται ότι τα παραπάνω αφορούν ιδιωτικά χρέη και όχι χρέη έναντι του δημοσίου το οποίο δεν δεσμεύεται από την προστασία της πρώτης κατοικίας και εισπράττει τις οφειλές με άλλη νομική διαδικασία